Calculadora de amortización anticipada de hipoteca

Por qué amortizar antes ahorra tanto

Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: pagas siempre la misma cuota, pero esa cuota se reparte de forma muy desigual. Cada mes el banco calcula los intereses sobre el capital que todavía debes; lo que sobra de la cuota es lo único que amortiza de verdad.

La consecuencia sorprende a mucha gente: en los primeros años casi todo lo que pagas son intereses. En una hipoteca a 25 años, durante el primer año más de dos tercios de cada cuota se va en intereses y apenas un tercio baja tu deuda. Sólo pasada la mitad del plazo se invierte la proporción.

Por eso un euro amortizado hoy vale mucho más que el mismo euro amortizado dentro de diez años. Cuando adelantas capital, no te ahorras «un poco de intereses»: te ahorras todos los intereses que ese capital habría generado durante los años que le quedaban. En la tabla de arriba se ve a simple vista.

Reducir plazo o reducir cuota

Es la decisión que hay que tomar cada vez que amortizas, y la que más dinero mueve.

• Reducir plazo — sigues pagando la misma cuota, pero acabas antes. Cada mes que recortas del final es un mes entero de intereses que desaparece. Es la opción que más ahorra, con diferencia.
• Reducir cuota — acabas el mismo día que estaba previsto, pero pagas menos cada mes. Ahorra bastante menos, porque el capital sigue devengando intereses durante todo el plazo original. A cambio te baja el recibo, que si vas justo de dinero no es poca cosa.

Prueba las dos arriba con tus números. La diferencia entre una y otra suele ser de varios miles de euros. Y ojo con un detalle práctico: si no dices cuál quieres, la mayoría de bancos aplica la reducción de cuota por defecto, que es la que menos te conviene y la que a ellos les mantiene el préstamo vivo más tiempo.

La comisión, casi siempre menor de lo que se teme

Mucha gente no amortiza por miedo a la comisión. Desde la ley hipotecaria de junio de 2019 los topes son bajos y limitados en el tiempo: en las hipotecas a tipo variable, como mucho un 0,25 % durante los tres primeros años o un 0,15 % durante los cinco primeros —tu escritura dice cuál de las dos— y nada en adelante. En las de tipo fijo, hasta un 2 % durante los diez primeros años y un 1,5 % después.

Además esas cifras son un techo, no un precio: la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real del banco, y con los tipos actuales muchas veces esa pérdida es cero, así que no se cobra nada. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019 se aplica el régimen de su fecha de firma, que era algo más caro. La escritura manda: búscala antes de dar nada por hecho.

Puedes meter tu porcentaje en «Comisión por amortizar anticipadamente», arriba, y ver si aun así compensa. Casi siempre compensa: la comisión se paga una vez sobre lo que amortizas, y el ahorro en intereses se acumula durante años.

¿Amortizar o invertir ese dinero?

Amortizar es una rentabilidad segura y conocida: exactamente el tipo de interés de tu hipoteca. Si pagas un 3,2 %, cada euro que adelantas te «renta» un 3,2 % libre de impuestos, porque no es una ganancia sino un gasto que dejas de tener.

Invertir puede rendir más, pero no está garantizado y las ganancias tributan. La comparación honesta es el tipo de tu hipoteca frente a la rentabilidad que esperas después de impuestos y ajustada por el riesgo que estás dispuesto a asumir. Con hipotecas baratas la balanza tiende a inclinarse hacia invertir; con hipotecas caras, hacia amortizar. No hay una respuesta buena para todo el mundo, y quien te diga lo contrario te está vendiendo algo.

Antes que cualquiera de las dos cosas: si tienes deudas más caras —una tarjeta, un préstamo al consumo, un crédito revolving— esas van primero, porque su interés multiplica al de cualquier hipoteca. Y conviene no dejarse sin colchón de emergencia por amortizar: el dinero que metes en la hipoteca ya no lo puedes sacar.

Preguntas frecuentes

¿Me conviene reducir plazo o reducir cuota?

Reducir plazo ahorra mucho más dinero, porque cada mes que quitas del final es un mes entero de intereses que no pagas. Reducir cuota ahorra menos, pero te baja el recibo mensual y te da aire si vas justo. En igualdad de condiciones, plazo. Si tu economía está tensa, cuota.

¿Cuánto me ahorro si pago 100 € más al mes?

Depende de lo que te quede, del tipo y de los años que falten, y por eso está la calculadora de arriba. Como orden de magnitud: en una hipoteca de 180.000 € al 3,2 % a 25 años, 100 € extra al mes recortan el plazo en 3 años y 8 meses y ahorran unos 13.300 € en intereses.

¿Cobran comisión por amortizar anticipadamente?

En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 la ley pone un techo: en tipo variable, un máximo del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros —según lo que ponga tu escritura— y cero después. En tipo fijo, hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % a partir de ahí. Además nunca puede superar la pérdida real del banco, así que muchas veces sale cero. En hipotecas más antiguas manda el régimen de su fecha de firma.

¿Cuándo es mejor amortizar, al principio o al final?

Al principio, y la diferencia es enorme. Los intereses se calculan cada mes sobre el capital que todavía debes, así que en los primeros años casi toda tu cuota se va en intereses. Un euro amortizado el primer año te ahorra muchísimos más intereses que el mismo euro amortizado el último.

¿Es mejor amortizar hipoteca o invertir ese dinero?

Amortizar es una rentabilidad segura e igual al tipo de tu hipoteca: si pagas un 3 %, cada euro que amortizas te ahorra un 3 %. Invertir puede rendir más, pero con riesgo y pagando impuestos sobre la ganancia. La comparación honesta es el tipo de tu hipoteca frente a la rentabilidad esperada después de impuestos. No hay una respuesta válida para todo el mundo.

¿Amortizar desgrava en la declaración de la renta?

Sólo si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y mantienes el régimen transitorio de la deducción, con una base máxima de 9.040 € al año entre cuotas y amortizaciones. Para compras posteriores la deducción estatal ya no existe. Algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias con sus propios requisitos.

¿Puedo amortizar cuando quiera o hay que avisar al banco?

Amortizar es un derecho y puedes hacerlo cuando quieras. El trámite varía: muchas escrituras piden un preaviso de un mes y la mayoría de bancos lo permiten desde su aplicación en el momento. Lo importante es dejar por escrito si quieres reducir plazo o reducir cuota: si no lo dices, lo normal es que apliquen lo segundo.

¿Qué es el sistema francés de amortización?

Es el sistema con el que se calculan casi todas las hipotecas en España: pagas siempre la misma cuota, pero dentro de ella la parte de intereses va bajando y la de capital va subiendo. Por eso al principio amortizas muy poco capital aunque pagues mucho.

¿Estos cálculos coinciden con los de mi banco?

Coinciden en la cuota y en el orden de magnitud de los intereses, porque la fórmula es la misma. Pueden bailar unos euros porque cada banco redondea distinto, cuenta los días de cada mes a su manera y suma seguros, comisiones o productos vinculados que aquí no se incluyen. Es un cálculo para decidir, no un cuadro de amortización oficial.

¿Se guardan mis datos?

No salen de tu dispositivo. Los últimos números que escribes se guardan en la memoria de tu propio navegador para que los tengas al volver, y puedes borrarlos con «volver a los valores de ejemplo». Nada se envía a ningún servidor: puedes desconectarte de internet y la calculadora sigue funcionando.