Calculadora de crédito hipotecario y pagos a capital

Por qué abonar a capital ahorra tanto

Casi todos los créditos hipotecarios usan el sistema francés: pagas siempre la misma mensualidad, pero esa mensualidad se reparte de forma muy desigual. Cada mes el banco calcula los intereses sobre el saldo que todavía debes; lo que sobra es lo único que baja tu deuda de verdad.

Con las tasas mexicanas la consecuencia es brutal, y conviene verla con un número concreto. En un crédito al 10 % a 20 años, de la primera mensualidad de 9.650 pesos se van más de 8.300 en intereses y menos de 1.350 en capital: el 86 % de lo que pagas el primer mes no reduce tu deuda ni un peso. Sólo pasada la mitad del plazo se invierte la proporción.

Hay otra cifra que ordena las ideas: en un crédito de 1.500.000 pesos al 10,5 % a 20 años, los intereses totales son de unos 2.094.000 pesos. Es decir, pagas en intereses más de lo que pediste prestado. No es un error del cálculo ni una trampa del banco: es lo que hace el interés durante veinte años a esa tasa.

Por eso un peso abonado hoy vale mucho más que el mismo peso abonado dentro de diez años. Cuando adelantas capital no te ahorras «un poco de intereses»: te ahorras todos los intereses que ese capital habría generado durante los años que le quedaban. En la tabla de arriba se ve a simple vista.

Reducir plazo o reducir mensualidad

Es la decisión que hay que tomar cada vez que abonas, y la que más dinero mueve.

• Reducir plazo — sigues pagando la misma mensualidad, pero acabas antes. Cada mes que recortas del final es un mes entero de intereses que desaparece. Es la opción que más ahorra, con diferencia.
• Reducir mensualidad — acabas el mismo día que estaba previsto, pero pagas menos cada mes. Ahorra bastante menos, porque el saldo sigue generando intereses durante todo el plazo original. A cambio te baja el recibo, que si vas justo de dinero no es poca cosa.

Prueba las dos arriba con tus números. Y ojo con el detalle práctico que más dinero cuesta: hay que decir expresamente que el dinero va a capital, porque si no algunas entidades lo registran como adelanto de mensualidades futuras. Eso te salta recibos, pero no reduce los intereses, que es justo lo que querías.

La tasa no es el CAT, y aquí la diferencia importa

En México los créditos se anuncian con dos números que no significan lo mismo. La tasa de interés es el precio del dinero. El CAT, o Costo Anual Total, añade comisión de apertura, avalúo, seguro de vida y seguro de daños, así que siempre sale más alto.

Para comparar dos ofertas de bancos distintos, el CAT es la cifra buena. Para esta calculadora, no: aquí hace falta la tasa, porque es la que determina cómo se parte tu mensualidad entre intereses y capital. Si escribes el CAT, la calculadora te dirá que pagas más intereses de los que realmente genera el préstamo en sí.

Si tu crédito es del INFONAVIT o del FOVISSSTE

Entonces esta calculadora te sirve sólo como orden de magnitud, y es honesto decirlo antes de que saques conclusiones. Muchos de esos créditos no están en pesos a tasa fija: se denominan en UMA o en veces salario mínimo, se descuentan por nómina y su saldo se actualiza cada año, de modo que la deuda puede no bajar al ritmo que aquí se dibuja. La amortización francesa de esta página describe bien un crédito bancario en pesos y a tasa fija; para los otros, pide a la institución tu estado de cuenta y tu tabla real.

¿Abonar a capital o invertir ese dinero?

Abonar es un rendimiento seguro y conocido: exactamente la tasa de tu crédito. Si pagas un 10,5 %, cada peso que adelantas te «renta» un 10,5 % libre de impuestos, porque no es una ganancia sino un gasto que dejas de tener.

Invertir puede rendir más, pero no está garantizado y las ganancias tributan. La comparación honesta es la tasa de tu crédito frente a la rentabilidad que esperas después de impuestos y ajustada por el riesgo. Y aquí la aritmética empuja hacia un lado: con créditos al 10 % o más, batir esa tasa de forma segura y sostenida no es fácil, así que abonar sale mejor parado que en países donde las hipotecas van al 3 %.

Antes que cualquiera de las dos cosas: si tienes deudas más caras —una tarjeta de crédito, un crédito personal, un crédito de nómina— esas van primero, porque su tasa multiplica la de cualquier hipoteca. Y conviene no quedarse sin fondo de emergencia por abonar: el dinero que metes al crédito ya no lo puedes sacar.

Preguntas frecuentes

¿Me conviene reducir el plazo o la mensualidad?

Reducir el plazo ahorra mucho más dinero, porque cada mes que quitas del final es un mes entero de intereses que no pagas. Reducir la mensualidad ahorra menos, pero te baja el recibo y te da aire si vas justo. En igualdad de condiciones, plazo. Si tu economía está tensa, mensualidad.

¿Cuánto ahorro si abono 2.000 pesos más al mes?

Depende del saldo, de la tasa y de los años que falten, y por eso está la calculadora de arriba. Como orden de magnitud: en un crédito de 1.500.000 pesos al 10,5 % a 20 años, 2.000 pesos extra al mes recortan el plazo en 5 años y 9 meses y ahorran unos 703.000 pesos en intereses. Con la mitad, 1.000 pesos al mes, el ahorro sigue siendo de unos 434.000 pesos.

¿Me cobran comisión por hacer pagos a capital?

Lo habitual en los créditos hipotecarios mexicanos es que abonar a capital no tenga penalización, pero eso lo fija tu contrato y no una regla universal, así que no lo des por hecho. Búscalo en la carátula del crédito, que es donde vienen las comisiones, y contrástalo en el Registro de Comisiones de CONDUSEF. Si el tuyo cobra algo, mete el porcentaje en «Comisión por pago anticipado» y comprueba si aun así compensa: casi siempre compensa, porque la comisión se paga una vez y el ahorro en intereses se acumula durante años.

¿Qué diferencia hay entre la tasa de interés y el CAT?

La tasa de interés es sólo el precio del dinero. El CAT, o Costo Anual Total, mete además comisiones, seguros y otros gastos, así que siempre sale más alto y es la cifra que sirve para comparar ofertas entre bancos. Esta calculadora trabaja con la tasa de interés anual, que es la que determina cómo se reparte tu mensualidad entre intereses y capital. Si metes el CAT en su lugar, el resultado saldrá más caro que tu crédito real.

¿Sirve para un crédito INFONAVIT o FOVISSSTE?

Sólo de forma aproximada, y conviene saber por qué. Esta calculadora usa amortización francesa en pesos con una tasa fija. Muchos créditos INFONAVIT y FOVISSSTE funcionan de otra manera: se denominan en UMA o en veces salario mínimo, se descuentan directamente de la nómina y su saldo se actualiza cada año, así que la evolución real no coincide con esta tabla. Para un crédito bancario en pesos a tasa fija sí encaja bien.

¿Cuándo conviene más abonar, al principio o al final?

Al principio, y la diferencia es enorme. Los intereses se calculan cada mes sobre el saldo que todavía debes, así que en los primeros años casi toda tu mensualidad se va en intereses. Con una tasa del 10 % a 20 años, el primer recibo se va un 86 % en intereses: de cada 9.650 pesos, más de 8.300 son intereses y menos de 1.350 bajan tu deuda de verdad.

¿Conviene más abonar a capital o invertir ese dinero?

Abonar a capital es un rendimiento seguro e igual a la tasa de tu crédito: si pagas un 10,5 %, cada peso que adelantas te ahorra un 10,5 %. Invertir puede rendir más, pero con riesgo y pagando impuestos sobre la ganancia. Con las tasas hipotecarias mexicanas, que son altas, la balanza se inclina hacia abonar bastante más que en países con hipotecas baratas. Antes que cualquiera de las dos cosas: si tienes deudas más caras —una tarjeta, un crédito personal— esas van primero, y no te quedes sin fondo de emergencia, porque el dinero que metes al crédito ya no lo sacas.

¿Tengo que avisar al banco para abonar a capital?

El pago se puede hacer, pero el trámite varía y hay un detalle que cuesta dinero si se pasa por alto: hay que dejar claro que el dinero va a capital y no como adelanto de mensualidades futuras. No es lo mismo, y algunas entidades aplican lo segundo por defecto, con lo que no reduces intereses. Di también si quieres reducir el plazo o la mensualidad, y guarda el comprobante.

¿Qué es el sistema francés de amortización?

Es el sistema con el que se calculan casi todos los créditos hipotecarios: pagas siempre la misma mensualidad, pero dentro de ella la parte de intereses va bajando y la de capital va subiendo. Por eso al principio bajas muy poco tu deuda aunque pagues mucho.

¿Estos cálculos coinciden con los de mi banco?

Coinciden en la mensualidad y en el orden de magnitud de los intereses, porque la fórmula es la misma. Pueden bailar porque cada banco redondea distinto, cuenta los días de cada mes a su manera y suma seguro de vida, seguro de daños y comisiones que aquí no se incluyen. Es un cálculo para decidir, no una tabla de amortización oficial.

¿Se guardan mis datos?

No salen de tu dispositivo. Los últimos números que escribes se guardan en la memoria de tu propio navegador para que los tengas al volver, y puedes borrarlos con «volver a los valores de ejemplo». Nada se envía a ningún servidor: puedes desconectarte de internet y la calculadora sigue funcionando.